RIESGOS DE LA OBLIGACIÓN DE RESULTADO

Condenaron a un escribano a indemnizar al adquirente por una deuda “abonada” con boletas apócrifas

9 Octubre, 2017

El notario tuvo que responder por los perjuicios ocasionados al comprador de un inmueble tras haber descubierto que el vendedor fraguó comprobantes de pago de impuestos.

Las normas en tanto no se apliquen, son solo palabras y directivas tanto programáticas como rectoras de la sociedad. Lo mismo sucede con las conductas, saberes y mandatos de cada profesión, y el notariado no es la excepción.

En autos recientes “Baetti Gustavo Ariel c/ F. E. N. y otro s/ daños y perjuicios”, de julio de este año, se puede ver con claridad cómo repercute en la cotidianeidad y el patrimonio no solo del adquirente, sino también del propio notario que fue considerado responsable ante el adquirente, y debió afrontar el pago, por considerarse que su obligación de resultado así se lo imponía; pese a que él mismo fue victima de una maniobra fraudulenta del vendedor que fraguo los comprobantes de pago de las deudas de un inmueble a raíz de una operación de compraventa.

Surge del fallo que el escribano fue considerado responsable, pese a que a los fines de evitar sus obligaciones tributarias, la parte vendedora falsificó sellos y comprobantes de pago, engañando consecuentemente al notario respecto de la inexistencia de deuda sobre el inmueble objeto de la operación.

Cabe aclarar que el Tribunal dispuso que “el hecho de que haya mediado engaño no es suficiente para eximir al escribano de la responsabilidad que le cabe, pues necesariamente para ello debía acreditar que a pesar de su conducta diligente no le resultó posible prever o evitar el ardid que impidió el cumplimiento de sus obligaciones”.

Es importante poner de manifiesto que el fallo y el análisis de los hechos en todo momento refieren al engaño pergeñado por la parte vendedora, así como también que tanto la compradora accionante como la escribana demandada resultaron víctimas de la conducta ilícita (dolosa) del co-contratante. Sin embargo, como ya se dijo, no corresponde eximir al notario de la responsabilidad endilgada.

En virtud de lo establecido por los arts. 1768 y art. 1723 del Código Civil y Comercial de la nación lo cierto es que la relación contractual entre el escribano y su requirente está regida por las normas que regulan la locación de obra, de modo que bien puede ser caracterizada como obligación de resultado, más no de medios. Debe entenderse entonces, que de la frustración del interés perseguido por el acreedor surge la responsabilidad del deudor y si éste quiere eximirse de responsabilidad únicamente podrá demostrar la presencia de una causa ajena que interrumpa la relación causal.

En consonancia con lo dicho, las Dras. Zulema Wilde y Beatriz A. Verón, resolvieron entonces, que:

“…el notario es responsable en caso de no tomar los recaudos que le son exigidos por normativa vigente, para otorgarle veracidad y eficacia a comprobantes de pago entregados por la vendedora sin tener la precaución de solicitar nuevos certificados ni verificar su autenticidad”

Surge del fallo, que a los efectos de eximirse de la responsabilidad, corresponde al notario persuadir con convicción que el caso fortuito o la fuerza mayor derivados del ilícito de un tercero fueron ajenos a la negligencia o imprudencia, es decir, que a pesar de su conducta diligente no habría podido prever ni evitar el ardid que obstaculizó el cumplimiento del resultado comprometido.

En consecuencia, cabe tener presente que en caso de deuda impositiva, no debería descartarse la alternativa de retener los importes de deuda que informen los certificados hasta tanto las mismas sean totalmente canceladas ante el organismo pertinente, teniendo en cuenta que ante una negativa del vendedor, estos antecedentes jurisprudenciales también podrían ser tenidos en cuenta como pauta y justificación de todo argumento.

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