MERCADO INMOBILIARIO

“Apto crédito”: ¿Qué significan las palabras que dinamizan al sector inmobiliario?

6 Febrero, 2018

Aunque uno de cada tres inmuebles se venda mediante préstamos hipotecarios, no todos los que integran el mercado son considerados aptos para las entidades bancarias.

El renacimiento del mercado inmobiliario apuntalado por una oferta de créditos ciertamente reverdecida que pone a disposición créditos en UVA, UVI, tradicionales a tasa fija y otras alternativas, incluso pensadas para aquellos que no cuentan con ingresos totalmente demostrables –tal el caso de alguna líneas de Pro.Cre.Ar- se encuentra signado indudablemente por una etiqueta ineludible, el “Apto crédito”.

Así entonces, la última etapa de este raid que es el crédito hipotecario se convierte en algo a veces tedioso, casi siempre para los interesados en adquirir un inmueble, aunque también suele afectar en menor medida a quienes desean vender y acceder a un público más amplio.

¿Qué significa “Apto crédito”?

Este célebre tag que a menudo se utiliza implica que el inmueble en cuestión es apto como garantía de un crédito hipotecario. Para ello es imprescindible que cuente con título de propiedad y que el mismo sea perfecto. Esto es, que no se encuentre afectado por ningún tipo de restricción tales como donaciones, sucesiones, embargos, hipotecas previas, etc., para lo cual es menester llevar a cabo el ya conocido por todos los notarios, estudio de título.

¿Qué otras variables inciden?

El “Apto crédito” de un inmueble es el camino de entrada a un gran espectro de demanda de vivienda a nivel país, y como tal no solo se encuentra sujeto a la perfección del título sino que su uso y conformación física tienen vital importancia en análisis que los bancos realizan sobre el mismo.

En cuanto al uso del inmueble, por lógica de mercado debe ser destinado a vivienda. Esto surge entonces del reglamento de copropiedad o del plano de mensura. Uno de los casos en los cuales se ha generado controversia es el de los ya conocidos “apto profesional”, que siendo monoambientes reducidos en algunas ocasiones son utilizados como viviendas a pesar de lo cual ello no incide en el proceso de tasación de los bancos ya que no cumplen con los requisitos en lo que a superficie se refiere.

El caso particular de la conformación física

Cualquier profesional del derecho que haya incursionado alguna vez en el ámbito inmobiliario e incluso como ciudadano interesado en la compra o locación de un inmueble, habrá asistido a la contradicción entre lo real y lo formal, o dicho de otro modo, el plano y lo que verdaderamente  debiera reflejar el mismo.

Así las cosas, debe existir una correlación absoluta entre lo informado y lo que efectivamente existe.

Cuando se trata de lotes el problema se aminora porque la garantía se constituye sobre el total del terreno y por ende sobre todo lo que estuviera construido sobre este, de manera que lo que no se encuentra incluido en los planos queda sujeto a verificación del tasador. Sin embargo, no todo es sencillo en el caso de los lotes, ya que las entidades bancarias en algunas ocasiones suelen pedir los planos actualizados, situación que genera rispideces en torno a quién debe correr con el costo de la mensura y la confección de los planos.

En el caso particular de los llamados PH (Propiedad Horizontal) rige el art. 2039 del Código Civil y Comercial de manera que así es como se determinará la unidad funcional y la referencia exacta en cuanto a piso, departamento, etc. Cabe recordar que en estos casos es fundamental contar con reglamento de copropiedad, el cual debe constar en Escritura Pública y debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

De este modo, los PH deben contar en todos los casos con la autorización de todos los propietarios frente a cualquier modificación que pudiera afectar a las unidades funcionales.

El temido “No apto crédito”

El “No apto…” no existe como tal. Sin embargo, a priori los inmuebles no cuentan con esta codiciada etiqueta del “Apto crédito” que les permite entrar en el radar de financiación de los bancos. Para obtenerla es necesario iniciar una serie de gestiones que, eventualmente, podrían no resultar exitosas.

Los mayores obstáculos en pos de lograr esta suerte de aptitud suelen presentarse en edificios pequeños. Ello por cuanto los propietarios realizan modificaciones, generalmente en áreas comunes como terrazas o patios, aunque también puede verse que en numerosos casos se realiza la refacción o modificación de balcones.

Estas ampliaciones, mejoras y loables iniciativas de los propietarios se presentan sin intención a futuro como un caballo de Troya. Es decir, que todo lo hecho desde lo material para mejorar la calidad de vida de quienes habitan los inmuebles, en tanto no conste en los planos y cuente con el aval de todos los propietarios no serán más que un obstáculo para lograr el aval para ser considerado garantía hipotecaria.

Un ítem importante son aquellas unidades que formando parte de emprendimientos edilicios estructurados como fideicomisos aun no cuentan con la subdivisión en propiedad horizontal y por ende se encuentran pendientes de escrituración. Si bien desde el año pasado se dijo desde el gobierno y la banca pública que estaban buscando generar herramientas que acerquen los créditos a ese mercado, es decir los que tengan derechos personales como boletos de compraventa o adhesiones a fideicomisos, el mágico invento de la pólvora jurídica aun no se ha producido, toda vez que no hay una figura que permita gravar per se derechos personales emanados de esos instrumentos, con la certeza de una hipoteca como derecho real sobre un inmueble,

En síntesis…

Para obtener el rótulo de “Apto crédito” es imprescindible cumplir con ciertas condiciones, entre ellas, contar con título perfecto, que el inmueble este destinado al uso de vivienda, que sea escriturable y por último pero no menos relevante, que cada uno de los cambios –mejoras, ampliaciones, modificaciones- se encuentren en planos aprobados.

Para profesionales, para interesados en el mercado inmobiliario, y para quienes sueñan con la casa propia o con mudarse, incluso para quienes quieren vender una propiedad, la máxima a seguir es la misma: “Sin escritura no hay crédito”. Parece obvio, pero guiados por la práctica una gran porción de la población aún no lo percibe de esa forma.

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