Costos inmobiliarios: entre la seguridad jurídica y las críticas del Doing Business

13 Junio, 2018

Según la nueva versión del informe elaborado por el Banco Mundial, el costo de la compraventa de inmuebles es más alto en Argentina que en Estados Unidos.

El levantamiento del cepo, el furor por los créditos UVA –que inicialmente compartían la escena con los UVI- y las promesas de estabilidad y previsibilidad de la economía en vías de normalización, fueron indudablemente puntales ineludibles de la reactivación del mercado inmobiliario. Incluso, la construcción creció considerablemente generando movimientos de empleo y carterización en entidades bancarias.

Aquí y ahora

Recientemente, el ejecutivo bonaerense ha dado el visto bueno al proyecto para disminuir en un 50% las comisiones por compraventa inmobiliaria de viviendas, lo que sin duda alguna se encuentra en linea con la eximición del impuesto al cheque en determinadas transacciones que involucren bienes inmuebles.
Incluso, a partir de este mes ha comenzado a regir el sistema por el cual las tramitaciones online ante el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble serán beneficiadas por aranceles preferenciales, disminuyendo costos y aportando celeridad.

Pues bien, a pesar de lo loable de las medidas, no puede soslayarse que todo ello responde a una histórica crítica en torno de los costos que circundan cualquier operación que involucre inmuebles. Las comisiones inmobiliarias, los trámites ante registros, los costos de escrituración, todo termina en una misma bolsa que carece de valoraciones y que tiende a imponer la noción de que son sumas de dinero totalmente evitables.

¿Qué dice el informe Doing Business?

Según consigna el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el reciente informe no duda en afirmar que los costos por adquirir un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires son superiores que en los Estados Unidos, y en honor a la verdad no le falta razón.

En términos numéricos, la calificación de Argentina en torno del sistema de administración de inmuebles es de 13.5. Esta cifra encuentra al país en una posición considerablemente superior a la de estados como Bolivia y Venezuela (7.0 y 5.5 respectivamente) en una media que está dada por los 12 a 17 puntos. Es de destacar la performance de Uruguay que con 22.5 se coloca en el podio de las naciones sudamericanas en lo que a administración de propiedades se refiere.

Según surge del informe oficial elaborado por el Banco Mundial, en la Argentina el tiempo promedio para concretar una operación inmobiliaria excede los 51 días y el costo de la operación sería del 6,6% del precio de compra.
Análisis de situación y crítica del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En primer lugar cabe aclarar que la puntuación otorgada a la Argentina se basa en una falacia estadística según la cual el tiempo promedio para las operaciones es de casi 52 días, cuando en la práctica y contando con viento a favor se puede lograr la totalidad del proceso en poco menos de la mitad del tiempo expresado. Además, bien expone la entidad de notarios porteños que el Banco Mundial ha omitido el hecho de que al momento mismo de la firma de la escritura el comprador se constituye como dueño del inmueble.

Por otra parte, y no es un dato menor, el informe se centra en la excesivamente considerada economía de costos pero poca importancia otorga a la seguridad jurídica que un sistema ofrece por sobre otro.

En esencia, los embates del Banco Mundial no son novedad, aunque en este caso, no estaría considerando los costos impositivos de las transacciones, que por supuesto nada tienen que ver con el notario y su intervención sino con cuestiones del Estado recaudatorio a como dé lugar.

Podría decirse que los número planos hablan, pero no en el mismo idioma para todos. Es decir, es cierto que el costo en Argentina es superior que en Estados Unidos y el mundo anglosajón en general, sin embargo, cierto es también que determinados procesos en pos de la compraventa inmobiliaria evitan conflictos y disminuyen la litigiosidad, ahorrando costos a futuro que no se ven reflejados en este informe.

Además tampoco subsume costos de seguros de título que forman parte de la integralidad de “los costos de titularidad” como el asesoramiento de intermediarios que cumplen funciones similares a las del notario pero con otra denominación.

El tema es Argentina, no el notariado

Más allá de algunos errores, el Informe Doing Business recepta datos útiles para el tratamiento de la coyuntura, la contingencia más próxima y brinda parámetros para eventuales inversiones, sin embargo, presenta una falencia radical: centrándose en los montos de manera objetivada omite todo beneficio que pudiera resultar de la erogación de tales sumas. De esta manera genera un ranking que a pesar de contar con rigidez estadística es a todas luces cercano a la arbitrariedad.

Si bien es cierto que en los últimos años respecto del notariado ha habido una evolución enorme acerca de la valoración y el conocimiento del alcance de su tarea -así quedó de manifiesto con la firma de un convenio en el Congreso Notarial Mundial de París 2016, y con su presencia en la última Jornada Notarial Iberoamericana de Cancún 2017, donde también se trataron a fondo las temáticas de la celeridad y se puso en conocimiento de la cabal tarea que también lleva a cabo el notariado en función de la prevención del lavado de activos.

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