LEY DE ALQUILERES

Lo que hay que saber sobre la Ley de alquileres que está tratando la Cámara de Diputados

2 Junio, 2017

Con los crecientes “alquileres por dueño directo” cada vez se requiere más la intervención notarial en asesoramiento de contratos y verificaciones de garantías.

En una sociedad con conflictividad creciente la seguridad jurídica es indudablemente un bien preciado. Es por ello, que muchas veces intentando bajar costos, los propietarios ofrecen los inmuebles en alquiler en forma directa como “dueño”, y es ahí donde se recurre al asesoramiento notarial para la confección del contrato de alquiler y la certificaciones de firmas o verificación de la garantía ofrecida.  Es por ello que cada vez con mayor frecuencia los notarios prestan servicios en la celebración de los contratos de alquiler.

A raíz de esta cuestión, es necesario mantenerse informado en torno al proyecto  que recientemente ha presentado en la Cámara de Diputados el gobierno nacional, ya que tiene el claro objetivo de reformar la Ley de Alquileres, la cual fue sancionada por el Senado en noviembre del año pasado.

Las organizaciones que nuclean a los inquilinos de todo el país defienden el proyecto sancionado en el Senado y son muy críticos con la propuesta del Ejecutivo, pues consideran que la reforma planteada para actualizar los alquileres provocaría un alza en los valores, mientras que por otra parte estiman que la intención del oficialismo es entorpecer la situación para que no se apruebe el proyecto. Pero más allá de la cuestión política, ¿De qué trata el proyecto?

El plazo de los contratos  

Una cuestión central cada vez que se discute sobre la problemática habitacional en las grandes urbes es la duración de los contratos. El proyecto original prevé que la renovación de los contratos se extienda a tres años, mientras que el gobierno sostiene que debe mantenerse como hasta ahora, cada dos años. La extensión de plazos es ciertamente lógica desde el punto de vista de los inquilinos, pues cada renovación les demanda una suma de dinero considerable.

Límite a los aumentos

En este ítem no parece haber discusión. Todos coinciden en que los aumentos en algo tan sensible como los alquileres deben ser limitados, por ello es que la ley plantea establecer incrementos anuales, dejando de lado la costumbre de aumentar dos veces al año, sobre  todo en un escenario donde la inflación tiende a la baja y no al incremento de los últimos años, donde la incertidumbre sobre la salida del cepo cambiario y la falta de divisa de libre adquisición buscaba hacer futurología sobre cotizaciones usando ese argumento como parámetro de actualización.

El gobierno por su parte propone que si bien los aumentos deben ser anuales, esto sólo debiera regir para los alquileres que no superen las 840 unidades UVA (equivalente a $15.657) que es la medida que se usa para los créditos hipotecarios, pues ambas políticas deben complementarse.

Devolución del depósito y comisiones

Otro punto de coincidencia entre el proyecto aprobado en el Senado y el oficialismo radica en la obligatoriedad del reintegro del monto abonado al momento de entregar la llave, pero actualizado a un valor equivalente al último mes de alquiler. Desde el punto de vista del inquilino podría resultar lógico que si los aumentos en el precio del alquiler obedecen a la variable inflacionaria, esa actualización debería también trasladarse al depósito. El problema es que el propietario no suele encontrar en un plazo fijo mensual o en otra operación financiera el resguardo de ese importe para evitar su depreciación por inflación; siendo a su vez que en la mayoría de los casos, aunque no en todos, suelen mediar especulaciones sobre el estado en que se deja la propiedad por parte de los inquilinos, a sabiendas que el propietario cuenta con ese depósito, el que por efecto de la misma depreciación monetaria, en general no suele alcanzar para nada o casi nada.

Por su parte las comisiones de intermediación que perciben las inmobiliarias no deberán superar al monto equivalente a un mes de alquiler tal como lo expresa la normativa vigente. Situación que en la práctica no siempre se respeta.

Pago de expensas extraordinarias

El proyecto es claro al respecto. En ningún caso el inquilino deberá correr con el pago de las mismas tal como se especifica en el proyecto original aprobado en noviembre. Esta medida alcanza a todos los contratos sin distinción, sin embargo, el Diputado Lipovetzky ha propuesto que solo los inquilinos que abonan menos de $15.000 queden eximidos de pagar las expensas extraordinarias.  Históricamente se ha entendido que las expensas extraordinarias no corresponden al locatario en virtud de que las mismas, tienden a gastos que en general suelen ser asignados a mejoras que queden en beneficio del inmueble y que no hacen al “giro habitual” del consorcio.

Sectores vulnerables

El oficialismo ha dado la sorpresa proponiendo la vigencia del llamado “alquiler social”. Esta medida beneficiaría a quienes no poseen garantía propietaria para ser titulares de una locación. En estos casos el Estado se haría cargo de parte del pago mensual, la garantía y los gastos de ingreso a la vivienda, pero bajo algunos requisitos sobre las características de la vivienda que se pueda alquilar (como metros cuadrados y monto máximo de renta).

Que el proyecto se convierta en ley o quede como un proyecto más rondando el Congreso es cuestión de tiempo, sin embargo, ya sea que las modificaciones triunfen o no sobre la presentación original, es fundamental estar al tanto de una temática sensible no solo como profesionales sino como posibles beneficiarios.

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