ANUNCIOS EN MEDIO DE LA CAMPAÑA

Preocupación Notarial en la presentación del Boleto Digital Electrónico y del Gestor Documental Digital Inmobiliario

18 Marzo, 2019

En medio de la campaña y ante la paralización del mercado inmobiliario, el gobierno busca con golpes de efecto activar el mercado deprimido por un dólar inestable que ha dejado sin precio a compradores que no llegan al oasis ilusorio de la casa propia, y a vendedores que no quieren bajarse del valor pre devaluación. El presidente de la CIA en medio de los anuncios aclara que la medida en nada busca la eliminación del escribano en el proceso de compraventa de las propiedades.

En medio de un escenario electoral plagado de dificultades financieras y económicas, el gobierno busca revitalizar el mercado inmobiliario con más expresiones de deseo que posibles realidades. A través de una alianza entre el Ministerio de Modernización y la iniciativa privada en manos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, apela a la figura del Boleto Digital Electrónico, y al Gestor Documental Digital como herramientas para favorecer los pseudo créditos “hipotecarios” para adquirentes de inmuebles desde pozo.

¿Primos de la prehorizontalidad?

Se confunden muchos conceptos: derechos reales de dominio, derechos reales de garantía y derechos personales emanados del boleto de compraventa. Si bien en otras épocas y con otros fines se anotaron registralmente los boletos de compraventa bajo el Régimen de la vieja ley de Prehorizontalidad, hoy la finalidad parece ser otra, generar pseudo derechos registrales aptos para ser utilizados como garantía de derechos reales (¿?)  En ese marco confuso de naturalezas jurídicas, otorga incumbencias al corredor inmobiliario cuyo alcance no están aún del todo claros, también en un accionar “certificante” de no se sabe qué contenidos en documentos privados que por su naturaleza, lógicamente admiten prueba en contrario, y que por esos devenires interpretativos de la tecnología, ahora se declaran con “plena fuerza ejecutoria”.

En diálogo con Notarios Latinos, Alejandro Bennazar titular de la CIA expresó sin embargo que el sistema no pretende ni deja de lado la intervención notarial en lo absoluto, ya que el escribano está presente en el inicio del proceso con la adquisición del dominio del terreno por parte del desarrollador, y en el final con la transmisión de dominio de las unidades resultantes a favor del adquirente una vez que el proyecto esté terminado y en condiciones de escriturarse.

En ese sentido Bennazar expresó que el corredor inmobiliario se ocupa de generar el boleto una vez que el proyecto esté en condiciones de ser comercializado. Esa instancia se produce en tanto y en cuanto el desarrollador  cumpla con todos los requisitos que le exigirá el organismo encargado de aprobar los antecedentes del proyecto (ver video ilustrativo)

Promesas de achicar gastos y acortar plazos

Bajo la promesa de agilidad en la aprobación de trámites administrativos que hoy tardan más de un año para la aprobación de proyecto de demolición, y otro tanto para el proyecto definitivo, auguran que a través del sistema TAD los plazos se reducirán ostensiblemente, a la vez que posibilitarán al adquirente obtener un crédito por parte de los Bancos adheridos al sistema para “calzar” la etapa inicial, sin que sea el mismo desarrollador quien deba conseguir la financiación. Otra vez la confusión de conceptos ya que el sistema TAD no contiene firma digital sino firma electrónica que por supuesto no cumple con todos los estándares de seguridad.

Esta herramienta al parecer surgió buscando una alternativa al fracaso de los créditos intermedios anunciados por a mediados de 2017 en el marco de Expo Real Estate (ver nota aparte) donde el gobierno intentó incentivar el mercado de los desarrolladores apuntando a la revitalización de la zona sur de la ciudad con proyectos de bajo costo, y luego para activar los proyectos dirigidos a la clase media en zonas cuyos valores de terreno todavía ofrecían alternativas interesantes.

Lo cierto es que esos créditos actualizables por UVIs nunca lograron despegar, en parte porque muy pocos desarrolladores calificaban, y por ende, los que calificaban lógicamente no lo necesitaban porque en general son los “grandes players” del mercado que tienen espalda para el arranque de los proyectos, versus los pequeños emprendedores que veían deshechas sus expectativas además por una incertidumbre adicional, una nueva reforma del código de planeamiento urbano -aún sin reglamentar completamente- y un dólar que duplicó su cotización dejando sin precio a aquellos que ya se habían aventurado a dejar la financiación en pesos e intentaban atarla a los UVAs que tan mala reputación han ganado en estos últimos meses

Un escenario electoral que apela a la creatividad sin analizar las consecuencias

Un escenario poco claro de cara a las elecciones, que con mucho voluntarismo suma incertidumbre jurídica atada a la implementación de pseudo derechos “reales” sobre boletos de compraventa, otra vez ante la errónea creencia que la inscripción en un registro confiere o sanea derechos reales; algo así como la rueda cuadrada que intenta girar para llegar a destino ahora que la “tormenta” según las voces oficialistas han pasado, pese a que en el horizonte se siguen viendo intensas unas nubes negras con fuerte actividad eléctrica.

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